Как меняется строительный рынок в эпоху санкций
Строительство останется одной из приоритетных отраслей для государства и бизнеса, и первое продолжит прикладывать все усилия для поддержки: ипотечные программы, крупные инфраструктурные проекты, перезапуск логистики, внутреннего туризма и меры по стимулированию отрасли. Однако рост будут сдерживать санкционное давление, спад доходов населения и полузакрытость экономики.
По данным Росстата, стоимость строительных материалов во всех категориях выросла на 13 %. Однако по факту, например, некоторые позиции импортных отделочных материалов – краска, плитка, обои, паркет, двери, фурнитура – выросли в цене до 200 %. Речь о полном импортозамещении, особенно в среднем и выше сегментах в ближайшие полтора года не идет, скорее – о переориентации с европейских на китайских, индийских, турецких и иранских игроков.
При этом впервые за последние три десятка лет в июне в России была официально же зарегистрирована дефляция – так, в ЦБ РФ сообщили, что июньская потребкорзина дешевела быстрее, чем в любом другом месяце за последние двадцать лет. Однако цены на все те же стройматериалы, на самом деле, пока снижаться не собираются, особенно на отделку. Отделочникам сейчас действительно тяжелее всех: без импортных позиций и компонентов давно можно строить «коробки», но как только дело доходит до отделки, проект сразу получает временный статус «все сложно». Многие цены продолжают изменяться в режиме подрядного времени, а контракты – работают по принципу пакетных подрядов или трансформируются в договоры с открытой стоимостью open book.
Схожая ситуация – с лифтами, которые не просто подорожали, но их почти невозможно купить: компании так называемой «большой четверки» и другие западные игроки де-факто ушли с российского рынка, условных азиатских «заместителей» на всех или не хватает, или они не подходят по качеству, а российские производители пятый месяц переживают ажиотажный спрос на свою продукцию с неизменным удорожанием же от 20 до 60 %.
А что же инвесторы и девелоперы? Они почти четыре месяца «сидели на кэше», не понимая, что теперь строить и нужно ли вообще. Обвал логистики, рост курса валют, заградительная ключевая ставка, дефицит рабочей силы, макроэкономическая ситуация с усиливающимся санкционным давлением и отсутствие в этих условиях какой-либо стратегии привели к тому, что игроки достраивали или уже начатые проекты, или объекты, где заказчиком и гарантом выступает государство.
Государство – это я
Итак, строительный комплекс почти сразу после февральских событий разделился на «чисто бизнес» и госпроекты. Самым главным, предсказуемым и желанным заказчиком, увы, стало и останется государство, что не слишком хорошо для рынка в целом, но лучше так, чем никак.
Впрочем, понимая, какое влияние в целом оказывает стройкомплекс на экономику, правительство с самого начала принимало меры поддержки, включая усилия для возврата ипотеки к относительно комфортной ставке, снижение ключевой ставки и пр. В начале марта была представлена антикризисная программа поддержки строительной отрасли, согласно которой заявлена государственная поддержка застройщиков по ряду направлений: субсидирование процентной ставки по кредитам до одного года; продление кредитных каникул; сокращение сроков предоставления участков под строительство и т.д. Значительное внимание уделяется дорожной и логистической инфраструктуре, а также программам развития внутреннего туризма.
Но бизнес, повторюсь, до сих пор преимущественно «сидит на кэше», хотя с очередными снижениями ключевой ставки и отхода от первого шока начинает задумываться о том, как строить и жить дальше. Главное для всех уже пять месяцев – хотя бы примерное понимание себестоимости строительства, а также реальный размер так называемой скрытой вакансии в разных сегментах.
Очевидно, например, что много офисов и моллов на фоне ухода иностранных игроков не потребуется. Другое дело, что, учитывая полузакрытые границы, внешнеполитическую ситуацию и другие факторы, торговые центры становятся, по сути, одним из немногих доступных для всех развлечений, особенно в провинции, поэтому есть шанс, что они не только не упадут, но и, наконец, на деле, а не словах реинкарнируются, чего ждут все уже лет десять.
Вряд ли будет большой запрос и на новые склады, хотя их даже теперь, с уходом западных ритейлеров и освобождением площадей, а также спада доходов населения, называют самым стабильным сегментом. Да, складской бум, который рынок переживал последние два с половиной года, когда заинтересованный бизнес не мог найти по адекватной цене практически ничего, разумеется, закончился. Однако большого количества вакантных площадей здесь не будет за счёт отсутствия на свободном рынке нового предложения, интереса к поглощению освободившихся от иностранцев площадок у так называемых антикризисных ритейлеров (дискаунтеры, магазины системы «фикс прайс» и пр) и производственных компаний. При этом, уже сейчас на востоке, куда мы всей страной резко развернулись, возводятся новые транспортные хабы и складские мощности. Таких площадок, с пониманием бизнеса, какие страны нам теперь дружественные, а какие – уже не очень, будет строиться всё больше.
Итак, новые дороги, логистические проекты, хабы, агропромышленный комплекс, импортозамещение в любых сегментах, туризм и, конечно, жильё – все это потребует привлечения строительного комплекса и не позволит ему существенно просесть.
Дорожные работы
По данным Росавтодора, сейчас строительство, реконструкция и ремонт федеральных дорог ведется в соответствии с заключенными ранее контрактами, и отставаний от графика нет. На федеральной сети в 2022-м планируется завершить строительство и реконструкцию 24 объектов общей длиной 207,7 км, отремонтировать — почти 6,2 тыс. км дорог, из них капитально — 1,3 тыс. км. Согласно проекту «Региональная и местная дорожная сеть», строители приведут к нормативу более 4,6 тыс. участков протяженностью более 15 тыс. км, площадь укладки верхних слоев покрытия составит порядка 100 млн кв. метров. В ведомстве уточняют, что в России уже производится дорожно-строительная техника, которая позволяет заменить импортную в большинстве технологических процессов. Учитывая же сезонный характер работ, подрядные организации в межсезонье подготовили материально-техническую базу, в том числе с использованием альтернативного сервисного обслуживания, альтернативной техники и оборудования, что позволит выполнить работы в полном объеме. Доля импорта здесь вообще невысока, и были подготовлены правовые акты, которые позволят произвести замену иностранных материалов на отечественные при выполнении программы дорожных работ.
В целом же, дорожная отрасль поддерживается государством как никогда. На объекты строительства и реконструкции дорог, получившие положительное заключение госэкспертизы, из резервного фонда Правительства РФ в 2022-2024 годах направят 26,9 млрд рублей. Для обеспечения непрерывной работы в этом дорожно-строительном сезоне выделят 8,9 млрд рублей.
Продолжается и строительство скоростной трассы М-12 «Москва — Казань»: проект запущен на всех девяти этапах в Московской, Владимирской, Нижегородской областях, Республиках Чувашия и Татарстан. Помимо этого, запущена реализация проекта скоростного маршрута Москва — Екатеринбург до Новосибирска с возможным выходом на Монголию и Китай. Также по заказу «Автодора» реализуются масштабные проекты на трассе М-4 «Дон»: строительство Дальнего западного обхода Краснодара и обхода Аксая в Ростовской области; проект планируется завершить в 2023 году.
Продолжается и строительство важнейших в «новой нормальности» мостов – в частности, через Обь Новосибирске, через Лену в Республике Саха (Якутия), через залив в Калининграде в рамках формирования Приморского кольца и т.д.
Любые решения для транспортно-логистических проектов сегодня вообще приоритетны. Товарные запасы – от алкоголя до стратегически важных компонентов – на складах закончатся уже к августу, ситуация с логистикой усложняется (тут и история с Литвой-Калининградом и фактически закрытом западным направлением вообще), и недельные очереди на российско-грузинской границе, и попытки перекрыть любые пути доставки по морю, и итоговый рост цен на перевозки до 60 раз. Главным распределительным центром страны остаётся по-прежнему Москва, и это также усложняет и удорожает доставку. Все сейчас ищут новые пути, новых поставщиков, новые транспортные компании, готовые работать с Россией хотя бы через третьи страны. Приняв так называемый закон о параллельном импорте, государство развязало руки бизнесу, однако он сталкивается все с теми же сложностями с логистикой, оплатами и осторожной работой даже дружественных стран, которые опасаются вторичных санкций.
В итоге в логистике на старых-новых направлениях сейчас будут, повторюсь, самые масштабные строительные проекты: эти проблемы нужно решать оперативно. Нельзя сказать, что бизнес был совсем не готов к логистическому авралу – первые сложности ведь начались еще во время крымских санкций 2014 года и усилились с пандемией коронавируса. Однако если в марте глава Минпромторга Денис Мантуров сообщал, что стране потребуется до полугода на перестройку логистики, то по факту, конечно, окажется намного больше.
Происходит вообще самое масштабное перестроение логистических цепочек, но основные направления уже понятны: Югo-Восточная Азия, Индия, Иран, ОАЭ, Турция и пр. В общем, все транспортные коридоры, которые раньше считались скорее альтернативными, теперь становятся основными. Другое дело, что продолжают появляться и влиять на бизнес новые пакеты санкций, которые усложняют и доставку, и оплату. На ситуацию влияет и нервное поведение даже дружественных стран, включая Казахстан. Всё чаще меняется не только канал поставки, но и сами товары, правда, повторюсь, заменить в случае с отделкой в «стройке», скажем, пока получается не все.
Кроме того, возможно в более дешевых, чем Москва и Петербург регионах и рядом с новыми логистическими потоками (например, в Сибири и на Дальнем Востоке) будут активно строиться новые же производственные комплексы – в планах правительства, помимо всего, предоставление масштабных возможностей при импортозамещении, в том числе снижение кредитных ставок на локализацию производства.
Гости и будущее
В свою очередь, полузакрытые границы, сложности с перелетами и оплатами, удорожание отдыха в других странах будут влиять на интерес к строительству гостиничных и санаторно-курортных проектов.
Консалтинговые компании уже с апреля отмечали рост запросов на проектирование гостиниц, санаториев и целых туристических кластеров. Да, с российского рынка продолжают уходить иностранные гостиничные бренды, однако пока это не слишком влияет даже в высоком ценовом сегменте: туристы из других стран, для которых бренд имел определяющее значение, сейчас практически нет, а российские путешественники к смене вывесок при сохранении уровня сервиса относятся более чем лояльно. Доля строящихся отелей под международными брендами на рынке вообще составляла не более 15 %, а государство продолжит поддерживать гостиничный девелопмент – уже объявлен ряд льгот. Так, Ростуризм сообщил, что в России будет обнулена ставка НДС для гостиниц и других средств размещения – для работающих и новых отелей. Это позволит гостиницам быть более гибкими в ценообразовании, а крупным объектам – конкурентноспособными на фоне мелких, которые исторически работают на «упрощенке».
Кроме того, я не думаю, что даже когда напряжение с внешними рынками и другими странами в целом спадёт, и даже когда снимут часть санкций, все россияне массово поедут в ту же Турцию, Египет, Грецию, Италию, не говоря уже о других странах. Но людям нужно будет где-то отдыхать, а значит внутренний туризм и гостиничный девелопмент будут активно развиваться не только на курортах и вокруг Москвы и Петербурга, но и в Карелии, на Алтае, Дальнем Востоке, Северном Кавказе, в Сибири, на Камчатке и вообще в крупных и потенциально интересных для путешествий городах, от Екатеринбурга до Нижнего Новгорода. И это не только апарт-комплексы, классические отели, МФК, кемпинги, глэмпинги, но и масштабные санаторно-курортные проекты, которые стали популярны ещё в пандемию. Для санаториев, кстати, ставка НДС отменена давно.
Здесь пока одним из сдерживающих факторов также остаются логистика и дороги, однако с учетом «госкурса» на внутренний туризм, думаю, что и это будет со временем решено. Кроме того, в сегмент сейчас заходят новые крупные, в том числе, и непрофильные игроки, которые диверсифицируют бизнес или просто видят во внутреннем туризме хорошие перспективы. Многие интересанты на фоне ухода иностранных гостиничных брендов заявили о выводе собственных, в том числе, в сегменте «пять звезд».
Ростуризм, в свою очередь, призван способствовать развитию новых гостиничных проектов и девелопменту уже существующих, в том числе, через механизм входа в собственность и предоставления займов на развитие. Как уже говорилось выше, заявлены субсидированная ставка по кредиту для строительства гостиниц на уровне 5% в совокупности с освобождением от уплаты НДС от выручки номеров на первые 5 лет. Однако многое будет зависеть и от качества этих проектов: советская модель, когда ехали отдыхать везде, потому что больше было некуда, теперь не сработает. Особенно в высоком ценовом сегменте, которого сейчас за пределами Москвы и Петербурга не хватает, а спрос на него высокий.
Резюмируя – увы, небольшие строительные компании продолжат уходить с рынка в силу возросших издержек. Думаю, что рынок девелопмента и подрядных строительных организаций вообще сократится к концу года процентов на тридцать. Государство останется лучшим и самым интересным заказчиком. Участие государства в бизнесе в целом не усилится – сейчас чиновники очевидно настроены не лезть в бизнес, не дергать за уздечки, ослабить вожжи и максимально помогать выплыть.
Однако, инвесторы-частники будут продолжать выжидать – как минимум, до осени или до момента, когда хотя бы немного будет понятна ситуация на Украине. Именно тогда все слезут с «кубышек», и начнут масштабно вкладываться не только в логистические проекты и гостиницы.
Пока же лучше всех традиционно будут чувствовать себя застройщики жилья и участники инфраструктурных проектов, в том числе, дорожных. Да, возможно, традиционно подсократят условное латание дыр в асфальте в селах, но для новой логистики и туризма понадобится очень много новых дорог и строителей.
Источник: novostroy.ru